Neil Mehta, pelabur teroka yang mengendalikan pemilikan beberapa hartanah di Jalan Fillmore yang mewah di San Francisco, menarik perhatian awal minggu ini apabila dilaporkan memindahkan restoran-restoran tempatan yang sudah lama beroperasi bagi menarik lebih banyak peruncit mewah. San Francisco Chronicle melaporkan, contohnya, mengenai pemilik Ten-Ichi, sebuah restoran sushi yang telah beroperasi hampir 50 tahun yang kini terpaksa mengosongkan ruangnya bulan depan. “Ini bertentangan dengan apa yang biasanya dilakukan San Francisco terhadap penyewa perniagaan jangka panjang,” kata pemilik restoran itu kepada media. “Lelaki ini [Mehta] memindahkan kami.”
Bagaimanapun, sumber-sumber dekat dengan Mehta memberikan gambaran yang sangat berbeza. Mereka menyatakan bahawa fokus Mehta adalah untuk membawa pelbagai restoran ke kawasan itu, dan bahawa dia sedang merancang sesuatu yang boleh diibaratkan sebagai “Y Combinator untuk restoran,” kata seorang sumber.
Menurut individu tersebut, Mehta mempunyai visi yang besar untuk menjadikan kira-kira empat blok yang telah dia perolehi secara diam-diam sepanjang tahun lalu sebagai oasis di mana pemilik restoran yang bercita-cita tinggi boleh beroperasi, penghuni San Francisco boleh menemukan pelbagai pilihan santapan dan membeli-belah, dan sebuah pawagam berusia 111 tahun di jalan itu dipulihkan ke zaman kegemilangannya dan “tidak dijadikan Equinox.”
Apabila dihubungi untuk komentar lebih awal minggu ini, Mehta – yang dilaporkan membeli rumah seluas 9,000 kaki persegi berharga $17.6 juta yang berusia 117 tahun pada tahun 2022 hanya beberapa blok dari hartanah komersial yang baru dibelinya – menolak untuk bercakap secara rasmi, menyatakan bahawa dia tidak berbicara dengan wartawan kecuali untuk syarikat-syarikat dalam portfolionya.
Naik ke kanan
Beberapa rancangan Mehta pertama kali dilaporkan oleh The Information awal tahun ini dalam satu artikel yang banyak membincangkan bagaimana Mehta, yang kurang terkenal berbanding banyak VC lain, mempunyai banyak wang untuk dilaburkan pada awalnya.
Ia merupakan satu kenaikan yang cepat tetapi stabil bagi lelaki berumur 40 tahun ini. Graduan daripada London School of Economics, Mehta dilaporkan merupakan pelabur cemerlang untuk anak syarikat dana lindung nilai kuantitatif D.E. Shaw sebelum menggunakan reputasi dan rangkaian yang dimilikinya untuk menubuhkan firma terokanya, Greenoaks Capital, pada tahun 2010.
Firma San Francisco ini, yang mengumpul modal institusi pertamanya pada tahun 2015, telah melabur dalam beberapa syarikat swasta yang paling menonjol dalam industri teknologi, termasuk Stripe, Databricks, Rippling, dan Canva – semuanya kini dianggarkan bernilai berbilion dolar oleh penyokong mereka.
Greenoaks juga merupakan pelabur awal dalam Wiz, sebuah startup keselamatan siber yang kurang dikenali sehingga baru-baru ini, apabila ia dilaporkan menolak tawaran pengambilalihan bernilai $23 bilion daripada Google. (Wiz, perlu dicatatkan, ditubuhkan hanya empat tahun lalu.)
Kini Mehta mengalirkan sebahagian daripada keuntungan tersebut ke dalam Pacific Heights, kawasan di San Francisco yang kebanyakannya merupakan tempat dia membesar, melalui sebuah sukarela bernilai $100 juta yang telah ditubuhkan untuk membiayai pembelian yang dilakukan olehnya. Pelan yang jelas adalah bukan hanya untuk menjadikan Fillmore sebagai destinasi makan yang popular tetapi juga, sebagai sebahagian daripada proses itu, menangani beberapa birokrasi yang dihadapi oleh ramai pemilik restoran yang bercita-cita tinggi, serta menawarkan sewa yang lebih rendah – dan bahkan mengenakan mereka peratusan daripada hasil dan bukan sewa dalam beberapa kes – agar lebih mudah bagi perniagaan ini untuk berkembang.
Menurut rakan-rakannya, Mehta tidak melihat empayar hartanahnya yang semakin berkembang sebagai satu lagi pertaruhan kewangan. Mereka menegaskan bahawa minat utamanya adalah memastikan bahawa kawasan San Francisco tempat dia tinggal pulih sepenuhnya daripada pandemik, apabila menurut syarikat perkhidmatan hartanah komersial CBRE, kira-kira separuh daripada kedai di Jalan Fillmore ditutup secara tetap. Dia adalah “peminat besar bandar,” kata satu sumber.
Langkah-langkah ini mungkin akan mengukuhkan kekayaannya sama ada cara.
Pertama sekali, Mehta mengelak daripada mengambil alih apa yang dipanggil “peruncit formula,” bermakna syarikat yang mempunyai 11 lokasi atau lebih di seluruh dunia. Walaupun beberapa sudah dalam proses untuk mendapatkan kebenaran penggunaan bersyarat, proses ini boleh mengambil hingga 12 bulan, yang menyebabkan banyak kedai di jalan yang dipenuhi pokok ini kelihatan kosong pada masa ini. (Kawasan kejiranan lain di San Francisco telah melarang kedai rantai sepenuhnya.)
Mehta juga seharusnya mendapat manfaat daripada 100 perubahan ke dalam kod perancangan San Francisco yang diluluskan pada bulan Disember dan yang mempercepatkan proses kebenaran untuk perniagaan bebas.
Dengan kekuatan kewangannya, Mehta mampu untuk memilih perniagaan yang ingin dibantunya untuk berkembang, berbanding dengan pemilik bangunan sebelum ini, yang mungkin kurang mampu untuk memilih siapa yang membayar sewa.
Mehta tidak membeli bangunannya dengan harga murah. Contohnya, dia memperoleh pawagam di jalan tersebut dan sebuah bangunan runcit bersebelahan dengan harga $11 juta, berbanding dengan $4.8 juta yang dibayar oleh pemilik sebelumnya pada tahun 2008. Dia membayar $9.7 juta untuk sebuah bangunan berasingan dengan keluasan 7,300 kaki persegi, atau $1,329 setiap kaki persegi. Namun, adalah jelas bagaimana semua elemen ini – membeli bangunan, menyewa pada kadar yang lebih rendah untuk mengurangkan pergerakan penyewa – dapat mencipta suasana yang lebih meriah yang akan meningkatkan nilai hartanah Mehta dari semasa ke semasa.
Alex Sagues, naib presiden kanan yang mengetuai pasukan runcit bandar CBRE di San Francisco, berkata banyak kawasan perbelanjaan berjaya apabila dirangka dengan teliti. “Anda tidak mahu dua kedai kopi berdampingan,” kata Sagues. “Tapi jika anda mengambil sebuah kedai roti dan meletakkan kedai kopi di sebelahnya, perniagaan boleh meningkat.” Begitu juga, katanya, “setiap kilang wain di Sonoma menjadikannya lebih menarik.”
Mengenai makanan mewah yang mungkin akan ditawarkan di mana-mana di Jalan Fillmore, terdapat risiko yang lebih rendah untuk persaingan yang mungkin anda bayangkan, kata Sagues. “Orang datang untuk pengalaman tertentu. Anda tidak akan tampil, kemudian memilih antara Mixt [sebuah restoran salad] atau [restoran berbintang tiga Michelin] Atelier Crenn.” Semakin padat sesuatu kawasan, semakin banyak orang datang, tambahnya.
Langkah-langkah Mehta mungkin sudah memberi kesan terhadap pasaran.
Walaupun Pacific Heights telah lama menjadi antara kawasan paling mahal dan dicari di San Francisco, nilai rumah jatuh semasa pandemik. Kini, menurut Redfin, purata harga rumah di Pacific Heights meningkat dengan cepat sekali lagi, mencapai $2.25 juta pada bulan Julai. Itu meningkat 28.6% berbanding tahun lepas.
