RAM Ratings baru sahaja mengesahkan penarafan AAA/Stabil untuk Nota Jangka Sederhana (MTN) Tranche Kedua IGB REIT Capital Sdn Bhd bernilai RM1.2 bil, yang merupakan penerbitan kedua di bawah Program MTN RM5.0 bil. MTN ini dijamin oleh Mid Valley Megamall (Mall atau Harta). IGB REIT Capital ditubuhkan sebagai entiti khas oleh IGB Real Estate Investment Trust (REIT) untuk tujuan pengumpulan dana.
Pengesahan ini menunjukkan prestasi cemerlang Mid Valley Megamall yang berterusan. Dengan andaian aliran tunai mampan (SCF) yang ditetapkan oleh RAM pada RM290 juta dan kadar kapitalisasi sebanyak 8.0%, anggaran nilai teradjust untuk Mall adalah RM3.63 bil. Ini memberikan sokongan kredit yang kukuh untuk MTN Tranche Kedua, dengan nisbah pinjaman kepada nilai 33.1% dan nisbah liputan servis hutang yang ditekan pada 2.84 kali. Jelas sekali, Mall ini tetap menjadi pelaburan yang berbaloi!
Untuk tahun kewangan berakhir Disember 2023, pendapatan hartanah bersih (NPI) Mall meningkat 5.8% berbanding tahun lepas kepada RM325.8 juta, terutamanya disokong oleh hampir penuh penghuni dan kadar sewa yang lebih baik. Kenaikan ini banyak disebabkan oleh peningkatan pengunjung dan perbelanjaan pengguna yang kukuh. Namun, penghuni sedikit merosot kepada 88.1% pada akhir Jun 2024 disebabkan pengubahsuaian di South Court selepas Metrojaya mengecilkan operasinya pada Februari 2024. Dengan pengubahsuaian ini dijadualkan siap menjelang akhir tahun ini dan penyewa baru sudah pun disewa untuk ruang yang kosong, kami jangkakan kadar penghuni akan kembali hampir penuh. Untuk separuh pertama tahun 2024, NPI Mall telah mencatat RM171.1 juta.
Melangkah ke hadapan, RAM perhatikan prestasi Mall berpotensi mengalami sedikit turun naik kerana tekanan inflasi, terutamanya dengan penyelarasan subsidi minyak RON95 yang bakal memberi kesan kepada perbelanjaan pengguna. Dalam FY Disember 2023, sewa berubah—yang merangkumi sewa peratusan, pendapatan tempat letak kereta, dan pendapatan promosi—menyumbang 26% daripada jumlah pendapatan. Pihak pengurusan merancang untuk mendapatkan sewa asas yang lebih tinggi bagi penyewaan yang tamat, tetapi masih ingin mengekalkan sewa berubah pada tahap semasa. Ini mungkin secara perlahan mengurangkan pendedahan kepada sewa berubah, tetapi jumlah semasa masih membezakan Mall dalam menghadapi turun naik jangka pendek. Tambahan pula, beberapa perbelanjaan dijangka ditanggung untuk pengubahsuaian dan naik taraf infrastruktur dalam beberapa tahun akan datang, memandangkan usia Mall. Namun, kami kekal dengan anggaran SCF RM290 juta buat masa ini dan akan menilai semula angka ini apabila prestasi stabil dapat dilihat.
Penarafan isu ini juga disokong oleh ciri-ciri struktur transaksi dan perjanjian kewangan yang akan memulakan pelupusan Mall apabila berlaku acara pencetus, sambil memastikan kewajipan kupon terhadap MTN Tranche Kedua dapat dilunaskan. Ini termasuk pencetus prestasi di peringkat REIT dan Mall serta kegagalan untuk membayar balik MTN Tranche Kedua pada tamat tempoh yang dijadualkan. RAM percaya bahawa prestasi aliran tunai Mid Valley Megamall dan simpanan tunai transaksi memberikan penampan yang mencukupi untuk memastikan pelupusan harta yang teratur bagi memenuhi pembayaran balik MTN Tranche Kedua menjelang tarikh matang undang-undang, jika diperlukan.
